В Армении впервые вводится институт обратной ипотеки: собственник, достигший пенсионного возраста, сможет заложить банку свою квартиру, дом, садовый участок или дачу и получать взамен ежемесячные выплаты, сохраняя при этом право собственности и продолжая проживать в недвижимости.
Как сообщает Iravaban.net, институт установлен законом № ՀՕ-321-Ն от 3 июля 2026 года, которым Гражданский кодекс РА дополняется новыми статьями 272.1–272.9. Закон вступает в силу 1 января 2027 года.
Как работает механизм? Согласно статье 272.2 Гражданского кодекса, по договору обратной ипотеки банк или кредитная организация предоставляет залогодателю денежные средства в виде регулярных ежемесячных выплат через специальный банковский счёт, установленный Центральным банком.
Залогодатель — собственник, достигший пенсионного возраста, — сохраняет права собственности и пользования недвижимостью, одновременно обременяя её обратной ипотекой. Какая недвижимость может быть предметом обратной ипотеки?
Согласно статье 272.1, обратная ипотека является особым видом залога: жилого дома; квартиры; садового участка; дачи. По части 3 статьи 272.3, предметом обратной ипотеки может быть только недвижимость, принадлежащая залогодателю на праве собственности и не обременённая правами третьих лиц на момент заключения договора.
Если недвижимость находится в общей собственности, все собственники должны достичь пенсионного возраста для заключения договора. Что обязательно должно быть указано в договоре?
Согласно статье 272.3, договор должен содержать: данные сторон; сведения о предмете обратной ипотеки; сущность и размер обеспеченного обязательства; данные специального банковского счёта; сроки и порядок осуществления выплат.
Неотъемлемой частью договора является приложение с описанием фактического состояния недвижимости, включая внешнюю и внутреннюю отделку, а также пакет фотографий. Согласно статье 272.4, договор заключается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально.
В соответствии со статьёй 272.5 он также подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом «О государственной регистрации прав на имущество». Обязательная консультация Согласно части 1 статьи 272.8, кредитор обязан не менее чем за 10 дней до заключения договора обеспечить залогодателю обязательную консультацию.
На понятном для залогодателя языке ему должны подробно разъяснить: условия договора; юридические и финансовые последствия; применяемую процентную ставку; все возможные платежи и расходы.
Факт проведения консультации залогодатель подтверждает письменным заявлением. Какие обязанности есть у собственника? Согласно статье 272.7, залогодатель обязан: постоянно проживать в недвижимости, являющейся предметом договора; сохранять её в описанном состоянии; без письменного согласия кредитора не производить изменения, снижающие стоимость недвижимости; своевременно платить налог на имущество и обязательные платежи.
Есть и отдельное важное требование: не менее 80% полученных от кредитора выплат должны использоваться исключительно в безналичной форме с банковского счёта, указанного в договоре. Как рассчитывается процентная ставка?
Согласно части 3 статьи 272.9, годовая процентная ставка по обратной ипотеке не может превышать минимальную фактическую годовую процентную ставку по жилищным ипотечным кредитам, предлагаемым банками и кредитными организациями, действующую на территории Армении на момент заключения договора.
Согласно части 4, проценты накапливаются и не погашаются текущими выплатами до прекращения договора. Процентная ставка остаётся фиксированной на протяжении всего срока действия договора. Когда прекращается договор?
Согласно части 1 статьи 272.6, договор прекращается при наступлении одного из четырёх обстоятельств: смерти залогодателя; отчуждения заложенной недвижимости; установления залогодателем постоянного места жительства в другом месте; полного погашения обязательств. Что происходит после смерти собственника?
Согласно части 8 статьи 272.9, правопреемник залогодателя в течение шести месяцев со дня смерти может полностью погасить обязательства перед кредитором и получить недвижимость. Если в течение этого срока правопреемник не погасил задолженность и не приобрёл недвижимость, кредитор в последующие три месяца реализует имущество.
Ответственность без права регресса Это один из наиболее важных защитных механизмов института. Согласно части 5 статьи 272.9, обязательства залогодателя или его правопреемников не могут превышать сумму денежных средств, полученных от реализации заложенной недвижимости.
Если сумма, полученная от продажи недвижимости, превышает размер задолженности, остаток возвращается залогодателю либо, в случае его смерти, его правопреемникам. Если полученной суммы недостаточно для полного погашения обязательства, оставшаяся задолженность не взыскивается с залогодателя или его правопреемников за счёт другого имущества.
В таком случае обязательство считается прекращённым. Другие защитные механизмы Согласно частям 1 и 2 статьи 272.9, недвижимость в течение всего срока действия договора подлежит обязательному страхованию, а до заключения договора должна быть проведена её обязательная оценка.
Согласно части 9, недвижимость не может использоваться в качестве меры обеспечения иска по другим обязательствам залогодателя перед третьими лицами. Кроме того, согласно части 3 статьи 272.8, кредитор обязан один раз в год в письменной форме предоставлять залогодателю отчёт об остатке задолженности и произведённых выплатах. Как это работает для супругов?
Обратная ипотека непосредственно связана с институтом собственности супругов, который также вводится этим законом. Согласно части 3 статьи 272.3, если недвижимость на праве общей собственности принадлежит одному из супругов как собственность супруга, договор обратной ипотеки может быть заключён только в том случае, если все совладельцы достигли пенсионного возраста.
Часто задаваемые вопросы Потеряю ли я квартиру сразу после заключения договора? Нет. Согласно статье 272.7, в течение всего срока действия договора залогодатель сохраняет права собственности и пользования недвижимостью и обязан продолжать проживать в ней.
Могут ли с моих наследников потребовать больше денег, чем стоит квартира? Нет. Согласно части 5 статьи 272.9, ответственность является безрегрессной: обязательства никогда не могут превышать сумму, полученную от реализации заложенной недвижимости.
Сколько времени у моих наследников на погашение задолженности? Шесть месяцев со дня смерти. Согласно части 8 статьи 272.9, после этого кредитор получает право реализовать недвижимость в течение последующих трёх месяцев.
Итог Таким образом, согласно новым статьям 272.1–272.9 Гражданского кодекса РА, установленным законом № ՀՕ-321-Ն от 3 июля 2026 года и вступающим в силу 1 января 2027 года, собственник, достигший пенсионного возраста, сможет заложить свою квартиру, дом, садовый участок или дачу банку и получать ежемесячные выплаты, сохраняя право собственности и проживания в недвижимости.
Договор должен быть обязательно удостоверен нотариально и зарегистрирован государством. Процентная ставка не может превышать минимальную действующую рыночную ставку по ипотечным жилищным кредитам.
Ответственность является безрегрессной, а после смерти собственника наследники получают шесть месяцев, чтобы погасить задолженность и сохранить недвижимость. По информации Iravaban.net.